Проверка (рецензирование) отчета. Часть 1. На соответствие нормам Российского законодательства.

Предлагаем форму проверки отчета на соответствие требованиям законодательства.

№  п/п	Требование	Источник
Общие требования к Отчету
1	Отчет представлен:
	·        в печатном виде:	ст. 11 ФЗ-135, п. 6 ФСО №3
	пронумерован постранично;
	прошит;
	подписан Оценщиками, которые проводили оценку;
	скреплен личной печатью Оценщиков или печатью юридического лица, с которым Оценщик заключил трудовой договор.
	·        в форме электронного документа.	ст. 11 ФЗ-135
2	Порядковый номер отчета	ст. 11 ФЗ-135
3	Дата составления отчета	ст. 11 ФЗ-135
4	С даты оценки до даты составления отчета прошло не более трех месяцев –  для отчетов, составление которых в соответствии с законодательством РФ является обязательным; за исключением случаев, когда законодательством РФ установлено иное	п. 8 ФСО №1
5	Наличие в отчете об оценке следующих разделов:	п. 8 ФСО №3
	·        основные факты и выводы;
	·        задание на оценку;
	·        сведения о заказчике оценки и об оценщике;
	·        допущения и ограничительные условия, использованные оценщиком при проведении оценки;
	·        применяемые стандарты оценочной деятельности;
	·        описание объекта оценки;
	·        анализ рынка объекта оценки;
	·        описание процесса оценки;
	·        согласование результатов.
6	Основание для проведения оценки – договор об оценке, либо определение суда, арбитражного суда, третейского суда, решение уполномоченного органа	п. 9 ФЗ-135
7	Основные факты и выводы	п. 8а ФСО №3
	·        общая информация, идентифицирующая объект оценки;
	·        результаты оценки, полученные при применении различных подходов к оценке
	·        итоговая величина стоимости объекта оценки.
8	Итоговая величина стоимости объекта оценки выражена в российских рублях	п. 27 ФСО №1
9	Задание на оценку:
	·        объект оценки;	п. 17а ФСО №1
	·        состав объекта оценки с указанием сведений, достаточных для идентификации каждой из его частей (при наличии);	п. 8 ФСО №7
	·        характеристики объекта оценки и его оцениваемых частей или ссылки на доступные для Оценщика документы, содержащие такие характеристики;	п. 8 ФСО №7
	·        имущественные права на объект оценки;	п. 17б ФСО №1
	·        права, учитываемые при оценке объекта оценки, ограничения (обременения) этих прав, в т.ч. в отношении каждой из частей объекта оценки;	п. 8 ФСО №7
	·        цель оценки;	п. 17в ФСО №1
	·        предполагаемое использование результатов оценки;	п. 17г ФСО №1
	·        ограничения, связанные с предполагаемым использованием результатов оценки;	п. 17г ФСО №1
	·        вид стоимости;	п. 17д ФСО №1
	·        дата оценки;	п. 17е ФСО №1
	·        срок проведения оценки;	п. 17ж ФСО №1
	·        допущения и ограничения, на которых должна основываться оценка.	п. 17з ФСО №1
10	Сведения о заказчике оценки  об Оценщике:	п. 8в ФСО №3
	·        сведения о заказчике:
	юридическое лицо:
	o   организационно-правовая форма;
	o   полное наименование;
	o   основной государственный регистрационный номер (ОРГН);
	o   дата присвоения ОГРН;
	o   место нахождения.
	физическое лицо
	o   ФИО;
	o   серия и номер документа, удостоверяющего личность, дата выдачи и орган, выдавший указанный документ.
	·        сведения об Оценщике:
	при работе по трудовому договору;
	o   ФИО;
	o   место нахождения;	ст. 11 ФЗ-135
	o   информация о членство в СРОО;
	o   номер и дата выдачи документа, подтверждающего получение профессиональных знаний в области оценочной деятельности;
	o   сведения о страховании гражданской ответственности;
	o   стаж работы в оценочной деятельности;
	o   организационно-правовая форма юридического лица, с которым заключен трудовой договор;
	o   полное наименование юридического лица, с которым заключен трудовой договор;
	o   ОГРН, дата присвоения ОГРН юридического лица, с которым заключен трудовой договор;
	o   местонахождение юридического лица, с которым заключен трудовой договор;
	o   сведения о страховании ответственности компании, заключившей договор на проведение оценки	ст. 15.1 ФЗ-135 (рекомендация)
	при осуществлении оценочной деятельностью самостоятельно, занимаясь частной практикой	п. 8в ФСО №3
	o   ФИО;
	o   серия и номер документа, удостоверяющего личность, дата выдачи и орган, выдавший указанный документ;
	o   информация о членство в СРОО;
	o   номер и дата выдачи документа, подтверждающего получение профессиональных знаний в области оценочной деятельности;
	o   сведения о страховании гражданской ответственности;
	o   стаж работы в оценочной деятельности
11	Информация обо всех привлеченных к проведению оценки и подготовке отчета организациях и специалистах с указанием их квалификации и степени их участия в проведении оценки объекта оценки	п. 8в ФСО №3
12	Допущения и ограничительные условия, использованные при проведении оценки, пределы применения полученного результата	ст. 11 ФЗ-135, п. 8г ФСО №3
13	Перечень использованных при проведении оценки объекта оценки данных с указанием источников их получения	ст. 11 ФЗ-135
14	Перечень использованных документов,  устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки	ст. 11 ФЗ-135
15	Стандарты оценочной деятельности и обоснование их применения:	ст. 11 ФЗ-135, п. 8д ФСО №3
	·        указание Федеральных стандартов оценки;
	·        указание стандартов и правил осуществления оценочной деятельности СРОО;
	·        обоснование применения стандартов.
16	Осмотр объекта оценки:	п. 5 ФСО №7
	·        проведен в период, возможно близкий к дате оценки или иной, указанный в задании на оценку (при наличии информации в Отчете);
	·        не проведен, указаны причины, по которым объект оценки не осмотрен, а также связанные с этим допущения и ограничения.
17	Точное описание объекта оценки с приведением ссылок на документы, устанавливающие количественные и качественные характеристики объекта оценки, содержит сведения:	ст. 11 ФЗ-135, п. 8е ФСО №3
	·        об имущественных правах;
	·        об обременениях, связанных с объектом оценки;
	·        о физических свойствах объекта оценки;
	·        об износе и устареваниях;
	·        количественные и качественные характеристики элементов, входящих в состав объекта оценки, которые имеют специфику, влияющую на результаты оценки;
	·        информация о текущем использовании объекта оценки;
	·        другие факторы и характеристики, относящиеся к объекту оценки, существенно влияющие на его стоимость;
	·        реквизиты юридического лица и балансовая стоимость (в отношении объекта оценки, принадлежащего юридическому лицу)
Анализ рынка объекта оценки
18	Исследован рынок в тех его сегментах, к которым относится объект оценки при фактическом использовании и других возможных видах использования, необходимых для определения стоимости	п. 10 ФСО №7
19	Последовательность анализа рынка:	п. 11 ФСО №7
	·        анализ влияния общей политической и социально-экономической обстановки в стране и регионе расположения объекта оценки на рынок оцениваемого объекта, в т.ч. тенденций, наметившихся на рынке, в период, предшествующий дате оценки;
	·        определение сегмента рынка, к которому принадлежит объект оценки;
	·        анализ фактических данных о ценах сделок и (или) предложений с объектами недвижимости из сегментов рынка, к которым может быть отнесен объект оценки …, с указанием интервала значений цен;
	·        анализ основных факторов, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости;
	·        основные выводы
Анализ наиболее эффективного использования
20	НЭИ обосновано:	п. 16 ФСО №7
	·        проведением необходимых вычислений;
	·        представлены обоснования, не требующие расчетов
Затратный подход
21	Затратный подход:
	·        применен в соответствии с результатами анализа НЭИ;	п. 15 ФСО №7
	·        не использован, отказ от применения обоснован.	п. 8з ФСО №3
22	Обоснован выбор методов оценки	п. 14 ФСО №3, п. 15 ФСО №7
23	Определена стоимость прав на земельный участок как незастроенный (в предположении его НЭИ)	п. 24г,д ФСО №7
24	Рассчитаны затраты на создание (воспроизводство или замещение) объектов капитального строительства	п. 24г,е,ж ФСО №7
25	Определена прибыль предпринимателя	п. 24г,з ФСО №7
26	Определен износ и устаревания	п. 24г,и ФСО №7
27	Определена стоимость объекта оценки  как сумма стоимости прав на земельный участок и стоимости объектов капитального строительства	п. 24г ФСО №7
Сравнительный подход
28	Сравнительный подход
	·        применен с использованием результата анализа НЭИ;	п. 15 ФСО №7
	·        не использован, отказ от применения обоснован.	п. 8з ФСО №3
29	Обоснован выбор методов оценки	п. 14 ФСО №3, п. 15 ФСО №7
30	Доступные рыночные данные об объектах-аналогах:	п. 22в ФСО-7
	·        описан объем;
	·        описаны правила отбора для проведения расчетов;
	·        обосновано использование в расчетах лишь части доступных данных
31	Единицы сравнения:	п. 22а ФСО №1 (рекомендация)
	·        обоснован выбор;
	·        обоснован отказ от использования других единиц сравнения
32	Проведен сравнительный анализ объекта оценки и каждого объекта-аналога по всем элементам сравнения.	п. 22а ФСО №1 (рекомендация)
33	Скорректированы значения единицы сравнения для объектов-аналогов по каждому элементу сравнения.	п. 22б ФСО №1 (рекомендация)
34	Введена и обоснована шкала корректировок, приведено объяснение того, при каких условиях значения введенных корректировок будут иными;	п. 22б ФСО №1 (рекомендация)
35	Шкала и процедура корректирования единицы сравнения не меняются от одного объекта-аналога к другому	п. 22б ФСО №1 (рекомендация)
36	Согласованы результаты корректирования значений единиц сравнения по выбранным объектам-аналогам.	п. 22в ФСО №1 (рекомендация)
37	Схема согласования скорректированных значений единиц сравнения и скорректированных цен объектов-аналогов обоснована	п. 22в ФСО №1 (рекомендация)
Доходный подход
38	Доходный подход
	·        применен в соответствии с анализом НЭИ объекта;	п. 15 ФСО №7
	·        не использован, отказ от применения обоснован.	п. 8з ФСО №3
39	Обоснован выбор методов оценки	п. 14 ФСО №3, п. 15 ФСО №7
40	Установлен период прогнозирования	п. 21а ФСО №1 (рекомендация)
41	Исследована способность объекта оценки приносить поток доходов в течение периода прогнозирования	п. 21б ФСО №1 (рекомендация)
42	Исследована способность объекта оценки приносить поток доходов в период после прогнозирования	п. 21б ФСО №1 (рекомендация)
43	Определена ставка дисконтирования	п. 21в ФСО №1 (рекомендация)
44	Структура ставок дисконтирования и (или) капитализации соответствует структуре дисконтируемого (капитализируемого) дохода	п. 23е ФСО №7
45	Осуществлена процедура приведения потока ожидаемых доходов в период прогнозирования, а также доходов после периода прогнозирования в стоимость на дату оценки	п. 21г ФСО №1 (рекомендация)
Согласование результатов
46	Описана процедура согласования	п. 8и ФСО №3
47	Обоснован выбор использованных весов	п. 8и ФСО №3
48	При использовании в рамках какого-либо из подходов к оценке нескольких методов оценки выполнено предварительное согласование их результатов с целью получения промежуточного результата оценки данным подходом	п. 8и ФСО №3, п. 27 ФСО №7
49	При согласовании результатов, полученных с применением разных подходов:	п. 28 ФСО №7
	·        проанализированы достоинства и недостатки этих подходов;
	·        объяснены расхождения промежуточных результатов;
	·        на основе проведенного анализа определен итоговый результат оценки.
50	При недостаточности рыночных данных, необходимых для реализации какого-либо из подходов к оценке – указаны ориентировочные значения (значение) оцениваемой величины, которые не учитываются при итоговом согласовании, но могут быть использованы в качестве проверочных к итоговому результату оценки	п. 29 ФСО №7 (рекомендация)
51	Итоговый результат оценки	п. 30 ФСО №7
52	Суждение о возможных границах интервала, в котором может находиться стоимость (результат оценки):	п. 30 ФСО №7
	·        приведено суждение о возможных границах интервала;
	·        не приведено суждение о возможных границах интервала (сделано в соответствии с заданием на оценку)
Прочее
53	Использована иная методология расчетов и самостоятельно определенные методы оценки. Приведено описание выбранного метода(ов), позволяющее пользователю отчета понять логику процесса определения стоимости и соответствие выбранного метода(ов) объекту оценки, принципам оценки, определяемому виду стоимости и предполагаемому использованию результатов оценки.	п. 25 ФСО №7
54	Информацию о событиях, произошедших после даты оценки, не использована.	п. 19 ФСО №1
55	Присутствуют ссылки на источники используемой информации, позволяющие делать выводы об авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки, либо приложены копии материалов и распечаток. Приложены копии соответствующих материалов.	п. 10 ФСО №3
56	Информация, предоставленная заказчиком, подписана уполномоченным на то лицом и заверена в установленном порядке	п. 11 ФСО №3 (рекомендация)
57	Оформление экспертного мнения для существенной информации:
	·        проведен анализ данного значения [экспертного мнения] на соответствие рыночным условиям, описанным в разделе анализа рынка;	п. 12 ФСО №3
	·        описаны условия, при которых указанные характеристики могут достигать тех или иных значений;	п. 19 ФСО №1
	·        если при проведении оценки оценщиком привлекаются специалисты (эксперты) – указаны их квалификация и степень участия в проведении оценки, а также обоснована необходимость их привлечения.	п. 19 ФСО №1
58	Содержится описание последовательности определения стоимости объекта оценки, позволяющее пользователю, не имеющему специальных познаний в области оценочной деятельности, понять логику процесса оценки и значимость предпринятых Оценщиком шагов для установления стоимости объекта оценки	п. 13 ФСО №3
59	Содержится описание расчетов, расчеты и пояснения к расчетам, обеспечивающие проверяемость выводов и результатов, указанных или полученных в рамках применения подходов и методов, использованных при проведении оценки	п. 15 ФСО №3
60	Изложена вся информация, существенная с точки зрения стоимости объекта оценки	п. 4 ФСО №3
61	Информация, использованная или полученная в результате расчетов при проведении оценки, существенная с точки зрения стоимости объекта оценки, подтверждена	п. 4 ФСО №3
62	Содержание отчета не вводит в заблуждение его пользователей, а также не допускает неоднозначного толкования	п. 4 ФСО №3, ст. 11 ФЗ-135
63	Состав и последовательность материалов и описание процесса оценки позволяют полностью воспроизвести расчет и привести его к аналогичным результатам	п. 4 ФСО №3
64	Отсутствует информация, не использованная при проведении оценки	п. 4 ФСО №3
65	Общие понятия и определения соответствуют установленным законодательством (разд. II ФСО-1, пп. 7-10 ФСО №2)	ст. 11 ФЗ-135, п. 4 ФСО №3
66	В приложениях к отчету присутствуют копии документов (при их наличии):	п. 9 ФСО №3
	·        устанавливающие количественные и качественные характеристики объекта оценки;
	·        правоустанавливающие и правоподтверждающие документы;
	·        документы технической инвентаризации;
	·        заключение специальных экспертиз;
	·        другие документы по объекту оценки