Оценка недвижимости. Расчет поэлементного износа здания при помощи квалиметрического моделирования.

ОЦЕНКА НЕДВИЖИМОСТИ. РАСЧЕТ ПОЭЛЕМЕНТНОГО ИЗНОСА ЗДАНИЯ

(ПРИ ПОМОЩИ КВАЛИМЕТРИЧЕСКОГО МОДЕЛИРОВАНИЯ).

В основе предлагаемого подхода лежит опора на анализ наилучшего и наиболее эффективного использования (ННЭИ). Как известно, этот анализ должен определить ту функцию (или функции), для реализации которых, с точки зрения оценщика, объект оценки подходит наилучшим образом. Будем в дальнейшем степень удовлетворения функций называть полезностью объекта. Очевидно, что стоимость объекта определяется, главным образом полезностью (так называемый принцип полезности). Отметим также, что полезность - сложное свойство, она может быть изложена так: “Функциональность - Надежность - Гармоничность”. Эта триада как основа для характеристики свойств любого здания сложилась давно и нашла отражение в организации проектирования, где ведущими действующими лицами являются технолог, конструктор и архитектор. Остановимся на этом подробнее, чтобы пояснить смысл понятий, которые вкладываются нами в эти термины.

Функциональность или технологичность - свойство объекта недвижимости (ОН) как системы способствовать осуществлению функций, предусмотренных ННЭИ. Задача оценщика заключается в том, чтобы изучить и оценить то, каким образом и в какой степени ОН выполняет свои основные функции. При оценке промышленных и энергетических объектов эта задача требует изучения технологии соответствующего производства, что сближает оценку недвижимости с оценкой предприятий. При оценке жилых и общественных зданий эта задача несколько упрощается, хотя и здесь намечается тенденция к усложнению технологии проживания в гостинице или технологии торговли в крупном универмаге.

Надежность - способность ОН как системы функционировать с минимально допустимой вероятностью отказов. К различным зданиям  предъявляются различные требования по надежности. Очевидно, что изучение и анализ этого сложного свойства должны опираться на действующие строительные нормы и правила и на самые современные достижения строительной науки и техники. Анализируя это свойство объекта, оценщик имеет возможность опереться на профессиональное мнение технических экспертов, которые вооружены не только своим опытом и теоретическими знаниями, но современными приборами и программными средствами. Среди последних необходимо выделить метод конечных элементов (МКЭ) как средство математического моделирования не только отдельных строительных конструкций, но и целой системы “основание - верхнее строение - окружающая среда”. Нам представляется очевидным, что любой разумный собственник, потенциальный покупатель или управляющий ОН кровно заинтересован в том, чтобы получить максимально полную и достоверную информацию о таком важнейшем свойстве объекта, как его надежность. Оценщик должен помочь ему в этом.

Под гармоничностью мы понимаем способность объекта оказывать положительное эмоциональное воздействие как на человека, находящегося внутри ОН, так и на случайного прохожего. Само слово должно подчеркнуть тот факт, что положительное впечатление может произвести только тот ОН, который находится в гармонии со своим окружением и состоит из гармонически сочетающихся частей. Здесь необходимо подчеркнуть роль проекта в процессе формирования потребительской и рыночной стоимости ОН. Современный рынок недвижимости дает массу примеров того, как низкое качество проектов приводит к невозможности достигнуть ожидаемого уровня рыночной стоимости (загородные дворцы-коттеджи, элитные квартиры в полуразрушенных домах, элитные дома во враждебном окружении и т.д.). Анализ таких ситуаций требует, как нам кажется, существенного развития методов определения потерь стоимости (износов).

Сказанное выше иллюстрируется схемой (рис. 1.), представляющей собой так называемое “дерево свойств”.   

				1,1,1	Качество
		1,1	Функция №1
				1,1,2	Количество
	Функциональность
				1,2,1	Качество
		1,2	Функция №2
				1,2,2	Количество
				2,1,1	Прочность
		2,1	1-е пред. состояние
				2,1,2	Устойчивость
Полезность	Надежность
				2,2,1	Деформации
		2,2	2-е пред. состояние
				2,2,2	Трещины
				3,1,1	Качество
		3,1	Интерьер
				3,1,2	Состояние
	Гармоничность
				3,2,1	Качество
		3,2	Экстерьер
				3,2,2	Состояние

1.        Между стоимостью ЭО и так называемой замещающей стоимостью есть принципиальное отличие. Замещающая  стоимость - это стоимость объекта, обладающего такой же полезностью, что и ОО. Полезность ЭО может быть выше или ниже в зависимости от выбора ЭО

2.        Ориентация в оценке не на сложившиеся стандарты, а на лучшие проекты связывает оценку недвижимости и управление объектами, так как ИО - это цель и одновременно инструмент управления.

3.        Затраты на строительство ЭО могут быть ниже затрат на строительство ОО за счет так называемого морального износа первого рода, то есть процесса совершенствования строительных технологий. Этот процесс приводит к тому, что один и тот же уровень полезности сегодня может быть достигнут с меньшим объемом затрат, что определяется применением новых строительных материалов и конструкций, совершенствованием строительных норм и методов расчетов, совершенствованием организации проектирования и строительства.

4.        Стоимость ЭО может быть выше  стоимости ОО за счет того, что ЭО обладает более высоким уровнем полезности. Это обстоятельство отражается в соответствующих проектных решениях, что приводит к наличию некоторых отличий между ЭО и ОО.

5.        Если отличия ЭО от ОО интерпретируются оценщиком как существенные, встает вопрос о необходимости измерения (оценки) этих отличий. В противном случае ОО признается неотличимым от ЭО и потеря стоимости равна нулю.

6.        Отличия между ЭО и ОО могут анализироваться как на уровне объекта, так и на уровне отдельных элементов. В первом случае составляется проект реконструкции объекта. Этот случай оценки естественным образом смыкается с оценкой инвестиционного проекта, связанного с реконструкцией объекта и доведением его до состояния, соответствующего ННЭИ. Анализ отдельных элементов здания – частный случай анализа всего объекта и должен использоваться с особой осторожностью.

7.        Общим принципом оценки потерь стоимости является утверждение о том, что те трудности, которые возникнут у будущего собственника (покупателя) в связи с отличиями между ЭО и ОО, должен компенсировать нынешний собственник (продавец) путем снижения стоимости (уценки) объекта.

8.           Мы отдаем себе отчет в том, что предлагаемый подход является более сложным для реализации, чем классическая методика в ее упрощенных вариантах. Например, в “Методических указаниях...” в пункте 1.3.6.4. читаем: “Стоимость неисправимого физического износа в долгоживущих элементах рассчитывается как отношение действительного возраста здания к общей физической жизни здания, умноженное  на остаточную восстановительную или замещающую стоимость долгоживущих элементов...”.  Ограниченность такого подхода широко известна. Он может применяться только в массовой оценке. Альтернативный подход предлагается, конечно, для индивидуальной оценки, когда дополнительные усилия оценщика оправданы существенным повышением точности и убедительности полученных результатов.

Квалиметрия – наука об измерении качества любого объекта. Она позволяет сопоставить два или несколько объектов и ответить на вопрос о том, какой из сравниваемых объектов лучше и в какой степени. Для групповой оценки квалиметрия представляется наиболее рациональным вариантом реализации сравнительного подхода, так как позволяет с помощью разработанной квалиметрической модели оценить несколько объектов при минимальных затратах времени и сил оценщика.

Приведем несколько понятий, являющихся квалиметрическими терминами.

Объект – любой предмет или процесс.

Свойство – черта, характеристика, особенность объекта, проявляющаяся в процессе его использования, применения, эксплуатации. Каждый объект обладает бесконечным разнообразием свойств.

Качество – совокупность всех тех свойств, которые характеризуют получаемые при потреблении (использовании) объекта результаты.

Показатель свойства – количественная характеристика свойства.

Значение показателя – конкретное числовое значение показателя.

Дерево свойств – иерархическая структура, отражающее взаимодействие и взаимозависимость простых и сложных свойств.

Коэффициент важности (весомости) свойства с номером i (G_i) – количественная характеристика важности данного свойства среди других свойств.

Относительный показатель свойства i – число, находящееся в диапазоне от 0 до 1, которое вычисляется по формуле:

где Q_ij - абсолютный показатель свойства i у объекта j (определяется инструментальными измерениями или экспертным оцениванием),

q^бр_i - браковочное значение показателя (определяется как самое низкое из всех возможных значений показателя),

q^эт_i  - эталонное значение показателя (определяется как самое лучшее из всех возможных значений показателя).

Интегральный показатель качества объекта j ( K^k_j ) определяется на базе дерева свойств, коэффициентов важности и относительных показателей всех свойств с помощью аддитивной или мультипликативной модели.

- аддитивная модель,

-  мультипликативная  модель,

где     K^k_j – коэффициент оценки качества объекта j,  0<K^k_j<1,

K_ij  - относительный показатель свойства i объекта j, 0<K_ij<1,

G_i   - вес или показатель важности свойства  åG_i=1 по каждому ярусу дерева свойств,

q_ij  - абсолютный показатель свойства i у объекта j,

q_бр – браковочное значение показателя,

q_эт  - эталонное значение показателя,

q_ср  - среднее значение показателя,

å, П  - знаки суммирования и произведения.

Квалиметрическая модель – совокупность дерева свойств, коэффициентов весомости, браковочных и эталонных значений для всех свойств, а также способа вычисления интегрального показателя качества.

Квалиметрический подход является, по-видимому, наиболее развитой методикой сбора, обработки и анализа экспертных данных для оценки качества тех или иных объектов. Он подразумевает реализацию следующих основных шагов:

     Постановка задачи, выявление сегмента рынка, на котором представлен оцениваемый объект, вида определяемой стоимости. Причем сегментация рынка подразумевает не только классификацию объектов, но и классификацию потенциальных покупателей и их мотивов.

     Составление «дерева свойств (качеств)» объекта, которые обладают некоторой полезностью и побуждают к тому, чтобы согласиться с предлагаемой величиной ставки. Отличительной чертой квалиметрического подхода является то, что свойства располагаются в виде иерархической структуры (дерева). При этом в нижней (корневой) части оказываются так называемые простые свойства. Отметим, что простые свойства в методе сравнения продаж обычно именуются величинами (элементами) сравнения, а в экономике - ценообразующими факторами. Дерево свойств является не просто перечнем некоторых характеристик объекта, а отражением результата подхода к объекту как к системе взаимосвязанных элементов (системный подход).

     Определение коэффициентов весомости свойств (G_i), которые показывают относительную «важность» свойств, относящихся к одному уровню.

     Составление шкал для измерения «простых» свойств. На каждой шкале наносится минимально возможное браковочное значение (q_iбр) и максимально возможное эталонное значение (q_iэт) показателей для каждого из простых свойств. Например, все простые свойства, формирующие сложное свойство «престижность», являются относительными и измеряются в интервале от 0 до 1. Некоторые простые свойства, формирующие сложное свойство. В интервалах между эталонным и промежуточным и промежуточным и браковочным значениями свойства считаются изменяемыми линейно (линейная интерполяция). Конечно, возможно использование и нелинейных интерполяционных функций.

     Измерение абсолютных показателей свойств q_i. Естественно, что показатель каждого свойства находится в диапазоне q_iбр<=q_i<=q_iэт.

     Представление «дерева свойств» в виде электронных таблиц, с вычислением относительных показателей для каждого свойства в диапазоне от 0 до 1 по формуле  K_i=(q_i-q_iбр)/(q_iэт-q_iбр).

     «Свертка» показателей, то есть вычисление относительных показателей сложных свойств на основе весовых коэффициентов и относительных показателей свойств, находящихся на предыдущем уровне. Вычисление интегрального относительного показателя качества K по формуле K=SUM(K_i*G_i).

     Анализ физического состояния объекта оценки производится на основании визуального осмотра, проведения интервью с собственником, изучения технической документации, в соответствии с ВСН 53-86 и др. нормативными актами.

Пример расчета элемента здания при помощи квалиметрической модели.

Используя данную модель можно:

• более точно определить износ элемента;
• рассчитать оставшейся срок эксплуатации элемента здания.